富力物业拟赴港上市：去年收入25亿元，资产负债率109%

4月26日晚间，根据港交所披露的信息显示，富力物业递交了招股书。

根据招股书内容，富力物业的收入由2018年的18.23亿元增长19%至2019年的21.7亿元，并进一步增长19.7%至2020年的25.97亿元；于2018年录得年内亏损1160万元，年内利润由2019年的6380万元增加275.6%至2020年的2.4亿元。

但目前，富力物业的资产负债率处于较高的水平。截至2020年底，富力物业的资产负债率为109.1%，较2019年上升1.2个百分点。

2018年、2019年及2020年，富力物业整体毛利分别为2.71亿元、3.89亿元及6.44亿元，整体毛利率分别为14.9%、17.9%及24.8%。

而毛利率在2020年超过20%的原因主要得益于通过分包若干毛利率相对较低的业务服务给第三方而有效控制成本，同时因中央及地方政府部门采取的COVID-19相关的纾困措施而获豁免缴纳社会保险费。2020年，富力物业住宅和商业两大板块的毛利率分别上升至21.2%和32.4%。

截至2020年12月31日，富力物业管理的552个项目位于中国26个省、自治区、直辖市的102个城市，总在管建筑面积为6940万平方米，包括295个住宅物业项目，在管建筑面积约为5810万平方米；及257项商业物业项目，在管建筑面积为1120万平方米。截至最后实际可行日期，富力物业总在管建筑面积进一步增加至7160万平方米。

据IFR国际金融评论消息，富力物业服务计划最早于三季度在香港IPO，筹资不超过7亿美元。但目前，富力地产并未对此进行回应。

从业务组合上，富力物业的住宅和商业规模占比分别为83.7%和16.14%，收入贡献占比分别为67.6%和32.4%。

值得注意的是，在招股书中，富力地产并未提及其在管面积的来源，仅称“过往业务增长主要得益于富力集团的支持”。

业务服务业态上，富力物业的住宅管理方面主要包括基础物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务，社区增值服务则包括居家生活服务、社区运营服务、社区生活服务；商业管理方面业务包括基础物业管理服务及商业运营及增值服务。截至2020年底，住宅物业管理板块毛利率为13.9%，整体平均物业管理费2.41元每月每平方米；商业管理板块的毛利率为32.4%，整体平均物业管理费10.08元每月每平方米。

截至2020年底，富力集团位于中国27个省、自治区及直辖市及其他国家的140多个城市，持有208个开发中项目，土地储备总建筑面积约6430万平方米。在收入贡献占比方面，富力物业来自富力集团及合营企业或联营企业以及独立第三方的收入贡献占比，分别为23.4%和76.6%。从项目分布区域来看，富力物业位于一线、新一线及二线城市的项目分别占总在管建筑面积约25.9%、25.9%及25.5%。